根据《北京市东城区关于北京国际戏剧中心扩建工程项目范围内房屋征收的决定》（东政发〔2014〕41号），决定对东至规划路，西至井大街，南至小鹁鸽胡同，北至报房胡同规划路范围内的房屋及其附属物实施征收，房产维权律师，国有土地使用权同时收回。北京国际戏剧中心扩建工程项目范围征收签约期限为2014年8月21日起至2014年11月18日。

东城区官房大院10号房屋在此次房屋征收范围内，被征收人卜淑慧在该址有房屋2间，建筑面积24.4平方米。本址1户1人，户主卜淑慧。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》、《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》，经北京崇方房地产评估有限公司评估，该房屋评估价为元。

现征收签约期限已过，房屋征收部门与卜淑慧未达成补偿协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）第二十五条、第二十六条、第二十七条和《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》第二十八条之规定决定如下：

一、被征收人卜淑慧可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

二、被征收人选择货币补偿的，补偿总金额为元，其中：房屋市场评估价款元，搬迁费976元，电话移机费235元，空调移机费400元、热水器移机费400元，有线电视迁移费300元，临时安置费18544元；补偿款专户存储。

三、被征收人选择产权调换的，产权调换房源为北京市朝阳区弘善家园308号楼303号两居室一套，房屋性质为商品房，建筑面积91.02平方米，市场评估价为元。卜淑慧可按照《北京国际戏剧中心扩建工程项目房屋征收补偿方案》规定的价格购买，购买价格为元。被征收人选定补偿房屋后，应当根据被征收房屋评估价值和产权调换房屋规定价格，与征收人计算、结清差价。被征收人另可领取搬迁费976元，电话移机费235元，土地侵权纠纷，空调移机费400元、热水器移机费400元，有线电视迁移费300元，临时安置费18544元。若被征收人无法自行周转，该房屋亦可作为周转用房。

四、被征收人卜淑慧应在收到补偿决定之日起十五日内到北京国际戏剧中心扩建工程项目征收办公室办理货币补偿或房屋产权调换手续，并将北京市东城区官房大院10号的房屋2间腾空，交北京市东城区房屋征收办公室处置，未经登记的建筑在上述期限内自行拆除或交北京市东城区房屋征收办公室一并拆除。若被征收人卜淑慧无法自行周转，东城区征收办为被征收人提供临时暂住房，地点为：朝阳区弘善家园308号楼303号两居室一套，建筑面积91.02平方米。卜淑慧需支付暂住期内发生的房租和水、电等费用。

被征收人如不服本补偿决定，可在接到补偿决定之日起六十日内向北京市提出行政复议申请或六个月内到北京市第二中级人院起诉。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，北京市东城区将依法申请人院强制执行。

【入选理由】

一个具体行政行为是否合法应该从实体和程序两个方面进行认定，本案一审仅认定强制拆除行为在程序上违法，但经过二次审判程序，最终确认了强制拆除的行政行为在程序上和实体上均为违法，故为了向广大当事人提供指导性意见。

【案例背景】

鲁先生、郭女士夫妇家住吉林省某市，长期居住在这里，是这里的居民，2006年9月1日鲁先生夫妇为谋划生计，决定开办鸡场，并为此建成了养殖场，一直进行着合法经营。2013年4月13日，鲁先生夫妇所在某市住房保障和城乡建设局（一下简称住建局）人员对鲁先生夫妇送达《拆除通知》，称鲁先生夫妇的养殖场为违法建筑，并限7日内自行拆除所有违法建筑并恢复原貌，否则规划行政主管部门将依法对其进行强制拆除，并自负由此造成的一切后果。鲁先生收到通知后，襄阳律师，一头雾水，不知所云。之后由于鲁先生夫妇在规定期限内未予履行，2013年4月23日，某市住建局在未履行相关法定程序的情况下，竟然对该房屋建筑实施了强制拆除。

此次强拆给鲁先生夫妇造成了不小的损失，在遭遇强拆后的鲁先生夫妇满腔怒火，奔走于省市的各个部门寻求救济，但都无济于事。在维权无果的情况下，冷静过后的鲁先生夫妇明白了只有拿起法律的才能正真达到维权的目的，于是鲁先生夫妇既然赴京，及时找到了北京拆迁团队---北京京坤律师事务所，在详细了解案情后，京坤律所指派陈军律师代理本案，陈军律师一直专注于房地产法、土地法、拆迁法规的研究，专业代理土地征收、房屋拆迁案件，其深厚的法学功底、丰富的实践经验在办理拆迁案件中得到了充分发挥。同时，陈军律师根据拆迁案件矛盾错综复杂，涉及点面广、法律关系多的特点，组织律师团队，制定应对方案，用“四两拨千斤”的方法，以“给我一个支点可以撬动地球”的气魄，从而使多起重大疑难复杂案件峰回路转，柳暗花明，为更多的被拆迁人争取到了公平、合理的补偿。在接受鲁先生夫妇的委托后，陈军律师立即为鲁先生夫妇制定了一套缜密的维权方案！

【办案过程】

办案辑：追根溯源，查明真相，了解案件始末

在前期的案情了解过程中，经过缜密细致的询问后，企业拆迁律师咨询，陈军律师的得知，原来在2003年12月6日，某市建设规划部门为鲁先生之妻郭女士颁发（2003）临建许字023号《吉林省城市（镇）建设工程临时建设工程许可证》，内容载明“建设单位郭某，位置某街道，工程名称鸡舍、看护房，建设面积1955.5平方米，使用期限2年至2005年12月6日止，结构种类砖木。”于是鲁先生夫妇在该许可的区域内建筑临时建筑。此后，又在该区域附近陆续建设建筑物。2011年某市办公室制发*政办函（2011）23号《关于印发某市集中开展违法建设行为专项整治活动方案的通知》，要求政府有关办局等部门认真落实。经某市年限鉴定小组鉴定，鲁先生夫妇在该处有四处建筑房屋为2006年9月1日后建设，分别是610平方米的砖瓦房、三处是77.5平方米、77.5平方米和195.5平方米棚厦建筑。2013年4月13日，某市住建局人员对鲁先生夫妇送达《拆除通知》，内容载明：“鲁某在某街道，未办理任何审批手续、擅自建设房屋（临时房、棚厦），违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《吉林省城乡规划法》第五十五条属违法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条、《吉林省城乡规划条例》第七十七条规定，限你7日内自行拆除所有违法建筑并恢复原貌。”

办案第二辑：提起行政诉讼，一审掩耳盗铃，违法强拆仅被判定程序违法！

陈军律师意识到这是典型的未履行合法手续就进行强拆的行政行为，于是指导鲁先生夫妇于2015年向某市人民提起行政诉讼，要求确认某市住房保障和城乡建设局2013年4月22日强制拆除鲁郭二人建筑物的具体行政行为违法。

但是天意弄人，在审判中，认为，某市住房保障和城乡建设局进行行政强制执行时，虽未严格按照《中华人民共和国行政强制法》第四十四条对违法建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的应当由行政能机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼的，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除的规定，但仅是违反程序的行政行为。鉴于本案未办理规划审批的房屋已被拆除的事实，最终某市人民根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条之规定，作出（2015）*行初字第11号行政，仅某市住房保障和城乡建设局作出强制拆除鲁先生、郭女士的房屋程序违法。

办案第三辑：决然上诉，大获全胜，违法强拆行为得以，实体程序均被判违法！

在收到某市人民的后，虽然仅是程序违法，未大获全胜，但是这也大大加强了鲁先生夫妇的维权信念！于是在陈军律师的帮助下，鲁先生夫妇向吉林省某市中级人民提起上诉，请求撤销一审，并确认某市住房保障和城乡建设局2013年4月22日强制拆除鲁郭二人建筑物的具体行政行为违法。

在诉讼中，陈军律师提出，某市住房保障和城乡建设局作出的拆除鲁先生养殖场的行政行为，从实体到程序均违法。鲁先生的养殖场是经过某市住房保障和城乡建设局批准后依法建设的。某市住房保障和城乡建设局如果认为该养殖场违反城乡规划需要拆除，应当按照法定程序和步骤，实施拆除行为；一审超越审判职权，以审判权代替行政权，认定鲁先生的建筑物是建筑，严重违反法律规定，也超出人民行使审判职权的范围；某市住房保障和城乡建设局没有依法作出鲁先生的养殖场属于违法建筑的处理决定，仅凭《拆除通知》就强行将鲁先生的养殖场强制拆除而且通知也未确定应拆除上诉人的养殖场的建筑面积的内容；按照行政诉讼法第七十四条第二款的规定，应认定行政行为违法，原审某市住建局作出强制拆除鲁先生、郭女士的房屋程序违法不妥。

除此之外，陈军律师补充表示，依照《中华人民共和国行政强制法》第四十四条“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”的规定，行政机关应当按照法定程序实施对违法建筑物的强制拆除行为之前，应告知行政相对人对确认建筑决定的行政行为，享有救济途径和期限的权利，以保障行政相对人通过法定途径维护自己合法权益不受侵害。而某市住建局向鲁先生夫妇制发《拆除通知》，虽然该通知确认鲁先生夫妇建筑坐落位置，但未认定建筑的四至和面积。因鲁先生夫妇在该区内建筑几千平方米的建筑物，具体哪些建筑物认定为违法建筑，应予强制拆除不清。《拆除通知》内容不具体明确，不具备强制执行的依据。同时该通知也未告知鲁先生夫妇救济途径和期限，侵害鲁先生夫妇对某市住建局认定其鸡舍为建筑的行为是否合法的救济权利。某市住建局在鲁先生夫妇救济期限内，将鲁先生夫妇部分建筑物予以强制拆除的行为，违反法律规定，该具体行政行为应认定违法。

【胜诉】

最终，2016年3月25日吉林省某市中级人民采取了陈军律师的意见，并根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条款第（二）项之规定，作出（2016）吉05行终8号行政书，撤销某市人民（2015）*行初字第11号行政书，并确认某市住建局强制拆除鲁先生、郭女士建筑物的行政行为违法。至此，本案取得了阶段性的胜利，为之后获得最终的合理补偿奠定了坚实的基础！

【感谢回馈】

案件结束后，鲁先生夫妇在我们固有的当事人回访中，万分感激的说道：“某市住建

局强制拆除房屋后，我们面临着无家可归的情况，一时间使得我们处于慌乱无措的状态，但在北京京坤律师事务所维权团队的帮助下，在陈军律师的强力维权中，我们从一审仅仅强拆行为程序违法到二审，大获全胜。我们终于获得了法律的公正对待，赢得了案件的胜利。感谢北京京坤律师事务所的帮助与指导，更加感谢陈军律师的耐心指导与亲力亲为，相信在以后的维权道路中，在京坤律师的强力维权下，必定会得到法律的公正对待，获得合理补偿！”

【以案说法】

本案中，鲁先生夫妇经过奔走于省市相关部门寻求帮助，到拿起法律聘请律师专业维权，经过一审二审的审判，最终确认某市住建局强制拆除鲁先生、郭女士建筑物的行政行为违法。其中，关键的的是，根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，行政机关按照法定程序实施对违法建筑物的强制拆除行为之前，应告知行政相对人对确认建筑决定的行政行为，享有救济途径和期限的权利，以保障行政相对人通过法定途径维护自己合法权益不受侵害。同时这也是法治中国下，加强公民的维权意识和规范行政机关依法行政的必然要求。

经常有被征收人过来询问，我的房子在拆迁规划区里，刚刚给我看过拆迁安置协议，对于补偿我很不满意，请问律师我该如何提高补偿呢？哪个阶段律师介入*呢？今天京坤律师给您解答，*的介入阶段就是没签没拆律师

一、“没签”

“    没签”是指被征收人未在不合理的房屋征收补偿协议上签字。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”

根据上述法律法规的规定，征收补偿协议属于合同，是在房屋征收部门与被征收人意思表示一致的情况下做出的双方协议。因此发生纠纷，一方当事人如果不履行补偿协议约定的义务，则另一方当事人可以依法提起诉讼。

所以，不能随意签订征收补偿协议，原因有二：

*，补偿协议具有合同的效力，因此当补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼来维护自己的权益。

第二，在拆迁过程中，一旦签订补偿协议，就表明被征收人认可征收方的安置补偿，这样的情况下一旦走司法程序，对于被征收方非常不利。

即使被征收人想要主张这不是自己的真实意思表示，或者这是在受到征收部门的欺诈、胁迫之下签署的也是需要有证据证明。但是由于被征收人法律意识淡薄，往往无法保留有利证据，也就意味着一般是不会支持被征收人撤销或变更补偿协议的请求。

同时需要注意的是，如果被征收人对安置补偿方案和征收方提出的补偿款不满意，除了不要签订补偿协议外，更不能领取拆迁补偿款。由于在行政诉讼中，根据《*人民关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定，与被诉行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织，是行政诉讼的适格原告。因此，如果被征收人已经签订协议并领取了征收补偿款，就意味着其与政府之间不具有法律上的利害关系了，也即不再是适格当事人，一般情况下就不会给被征收人了。

因此，在进行房屋征收补偿的过程中，被征收人未签订不合理的征收补偿协议、未领取不合理的征收补偿款是成功维权、获得合理补偿的基础。所以，被征收人对于征收补偿协议应当给予足够重视，如果对征收补偿协议不满，认为征收补偿不合理，不能因为承受不住征收方的压迫、签字。

二、“没拆”

没拆是指被征收人的被房屋未被征收方拆除。律师

在进行房屋征收时，相比于被征收人，征收方往往是更着急的，他们希望能够尽快完成征收事宜，进行下面的开发。

那么，在同征收方关于房屋征收补偿进行协商时，被征收人拥有的房屋就成为了谈判的关键筹码。被征收人*不同意征收补偿协议、不进行搬迁，就意味着征收不能顺利进行、征收方的工作不能完成。因此，如果被征收人想要成功维权，获得合理的补偿款，看好自家的房屋就是重中之重。也正是因为如此，虽然强拆、偷拆、帮拆等行为是的，但在实践中却层不不穷。

因此，作为被征收人应当对自己的房屋足够重视，警惕征收方的强拆、偷拆等行为。当然，虽然看好房屋不被拆除是十分重要的，但也不意味着面对征收方的强拆行为，被征收人必须要拼死捍卫、抵抗。如果遭遇强拆，采集、保留有利证据才是正确做法。

以上即为“没签没拆”的含义、内涵。总之，如果想要成功维权，获得合理的补偿款。被证人就需要做到不签订不合理的征收补偿协议，并尽可能确保自己的房屋不被拆除。