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【基本案情】
张某与谭某以及一家中介公司签订了一系列房屋买卖合同及补充协议。
2015年8月15日签订的《房地产买卖合同》约定：如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售于买方，则卖方须按照房款总价的20%承担违约责任。
2015年8月24日签订的《关于房地产买卖合同交易过程中的补充说明》约定：从下定日2015年8月15日算起三个月内（2015年11月15日之前），该套房屋出售手续必须全部办妥，买卖双方无条件提供卖房、购房所需的一切文件。
张X在签订合同之后依约履行了支付定金、备齐首期款、备好购买房屋所需的按揭担保和按揭手续，并支付了佣金3万元。但谭某在2015年8月15日至2015年11月15日为止的3个月内，未及时履行自己的合同义务。
【被告辩称】
1、未及时履行合同义务是因担保公司在处理赎楼问题上久拖不决且未达成效所致；2、被告一直都愿意履行自己的合同义务。
【代理意见】
主要代理意见：
1、原告已经按照约定履行了义务，被告没有在合同规定的时间内涂销抵押，违约已是既定事实；
2、无论被告是否有违约的主观意图，只要客观方面有违约的事实，就应当承担违约责任；
3、原告有权解除合同并要求被告赔偿50万违约金，退回定金，赔偿中介佣金3万元。
【法院判决】
一审：解除双方签订的《房地产买卖合同》，谭某向张某支付违约金50万，并退回定金五万，赔偿中介损失费用3万元。
二审：维持原判。
【律师点评】
1、我国《合同法》在违约责任归责原则上采取了严格责任原则（另称无过错责任原则）。除非有法定免责事由，否则违约者必须承担违约责任。守约者无须证明违约者主观上是否有过错，只要违约者违约既成事实，就应当承担违约责任。
2、张某与谭某以及中介公司签订的《房地产买卖合同》以及一系列补充协议，谭某除了与张某存在买卖合同关系之外，还与中介公司存在居间合同关系，如果谭某认为中介公司在履行居间合同过程中违法违规，应该另案向中介公司主张权利，与张某无涉。
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