物业服务中的“潜在风险”和“规避”（二）

第三，根据《物业管理条例》第三十六条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。”的规定，在签订《委托物业管理合同》时，一定要考虑到以下问题：

1．在国家或行业的强制规定的范围之外，不可轻易承诺可能产生风险的服务内容或标准，导致风险的发生；

2．管理方案的拟订必须与物业管理的测算成本相结合，不可超出服务成本的可控范围，避免出现力不从心的现象；

3．权利与义务在合同中必须明确体现，避免责任不清的事实发生

第四，要提高物业管理的水平，物业管理水平高和低，是可以量化的，要让所有能够体验物业管理水平的人，都能从头到脚感到物业管理的好与差，甚至能够选择物业管理企业在这里安家落户。因此，要将法律规范有机地贯穿整个物业管理过程，物业管理招聘，管出水平、管出文明、管出和谐。

第五，要提高企业自我防范的水平，提升企业自身保护的能力。

舆论误导物业消费

物业管理是一项新生事物，不但业主感到陌生，高效率物业管理招聘，就是从事多年房管工作的同志和现已从事物业管理工作的同志认识也未必深刻，人们大多只从报纸、杂志、电视等媒体来关注物业管理和物业管理收费的相关情况、获得物业管理是非的判定标准。因此，在人们对物业管理知之甚少、概念混沌，却又依赖和关注物业管理的今天，媒体的社会责任和作用就显得十分重要。但现实中，不少媒体往往为了报纸、杂志畅销、电视和广播收视和收听率提高，不是基于事实和安定团结的大局，只从受众愿意接受的角度出发报道物业管理纠纷，盲目指责物业管理公司收费过高，客观上诱导了业主拒交费，使物业管理公司入不敷出。试问：“企业断了管理费用来源，能管好小区吗？”一旦小区内出现偷盗或物业管理服务不到位情况，媒体又要夸大其词，大肆渲染，诱导业主与物业管理公司“对着干”，最后导致物业管理公司与业主的关系极度紧张。有的媒体甚至违背记者“实事求是、客观、公正”的起码职业道德规范，高效率物业管理招聘，片面报道，故意挑起事端制造新闻，在一个区域内搅乱居民安居乐业的大好局面，当不能收场时，又将责任一股脑推给政府，说政府“不作为”。向发生于去年底的南京市尚书公寓业主wei员会煽动业主拒交物业服务费，导致物业管理公司退出小区管理、广大业主至今煎熬在“水深火热”之中的严重后果事件，与个别没有社会责任感的记者的片面报道和“煽风点火”不无关系。

物业管理服务收费，是物业管理中最敏感的问题，他直接涉及到业主、使用者和物业管理公司的切身利益。当前出现的问题主要有四个方面：一是收费偏低。目前，大多数物业管理企业都面临亏损的实际，不得不以多种经营收益来弥补日常管理服务的经费亏空，或者依赖于开发商补贴，企业不能全身心关注于服务质量本身，整天忙碌于“化缘”；二是缺乏统一的分类定价标准。地方政府行政主管部门出台的物业服务费收费标准是有权威指导性的，但具体操作还得由物业管理公司根据管理实际情况先行制订。由于定价标准的不统一，使得同一城市的同类物业在服务内容、质量相近时，出现较大差别的收费标准现象，使消费者互相攀低价，人力资源物业管理招聘，将物业管理收费拖入成本线下；三是收费难度大。业主对购房后缴纳物业服务费想不通，不愿意主动缴费。业主对开发商留下的房屋质量等问题的怨气撒到物业管理公司，不交费；四是光收费少服务。有的企业为迎合市场，以降低收费标准裁减服务内容、服务标准的手法以抵御亏损；有的企业只收费少服务或服务跟不上……恶化了物业消费市场，加剧了业主对物业管理企业的不信认、猜疑和拒交费。

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